来源：焦点济南房地产网 作者：寻珊珊 郭永斌2009年12月24日10:00 [我来说两句]

引 言

2007年4月搜狗，美国第二大次级抵押贷款公司——新世纪金融破产。

美国次级抵押贷款危机浮出水面。8月初，美国住房抵押贷款公司申请破产保护,8月15日，美最大抵押贷款公司全国金融公司股价开始暴跌。因房地产危机的出现，这些公司的住房不良贷款数额升高，银行要求追加保证金，导致资金链断裂的风险加大。于是，次贷危机迅速在美国乃至全球市场蔓延开来。大致估算，美国次级抵押债发行总规模在6000亿美元以上，在中国的金融机构中，中国银行、工商银行、交通银行、建设银行、招商银行和中信银行等6家金融机构购买了部分次级按揭贷款，但由于我国国内监管部门对金融机构从事境外信用衍生品交易管制仍然比较严格，这些银行的投资规模并不大。据美国金融机构估计，这6家银行次级债亏损共约49亿元人民币，大约占次级贷总量的0.12%，因此这场次级贷危机对中国的直接影响微乎其微，但随着时间的推移，这场危机蔓延到了整个实体经济。中国作为以出口加工贸易为主要手段拉动GDP增长的国家，在受到次贷危机影响所导致的外部需求降低的同时，金融市场和实体经济都受到了严重的冲击，自2007年第四季度开始，中国整体国民经济开始下滑，这主要表现为：经济增长出现过快下滑；出口贸易额大幅度下滑；农业增产、农民增收的难度加大；股市、房市低迷，经济和金融风险在加大；企业经营状况普遍趋紧，就业压力十分紧张；商业银行不良资产风险上升，信贷紧缩可能加大。

为了应对这场全球性金融危机，发展国民经济，中国采取了一些列相应的救市措施，其效果在2009年上半年开始显现，中国2009年前三个季度国内生产总值为423424亿元，同比增长7.7%。1-10月份全社会城镇固定资产投资150709.76 亿元，同比增长33.1%。1-10月份社会消费品零售总额101393.7亿元，同比增长15.3%，但较去年同期22.02%的增长率仍然有不小差距。前三季度进出口总额9461亿美元，同比下降23.5%。其中，出口1159.4亿美元，下降15.2%；进口1030.1亿美元，下降3.5%。1-10月份新增贷款总额达8.8119万亿，比2008年全年新增贷款量多出4.3619万亿元，增幅达到98.02%，超过了预定的“全年5万亿”的最低目标。随着中国经济的企稳回升，全国各个省份的经济的回升势态也渐趋明显。山东省前三个季度的GDP总值为23959.71 亿元，同比增长10.5%，高于全国的经济增长速度。1-10月份山东省规模以上城镇固定资产投资15890.85亿元，同比增长23.2%，低于全国城镇固定资产投资总额的增长率。1-10月份山东省社会消费品零售总额10032.73亿元，同比增长18.6%，高于全国的15.3%的增长率。山东省前三季度进出口总额994.49亿美元，同比下降17.6%，低于全国23.5%的下降速度。其中，出口564.19亿美元，下降18.8%，高于全国15.2%的下降速度；进口430.30亿美元，同比下降15.9%，下降速度高于全国的3.5%。从以上的宏观数据可以看出，在全国经济企稳回升的同时，山东省的经济企稳回升态势也已初显，而且从数据表现来看，山东省的经济增长水平要好于全国的平均水平。

以上的宏观数据表明中国已经走出了2008年底到2009年初经济低谷期，全国的经济开始全面企稳回升。数据显示，山东省的经济发展更是走出了低谷期，已经全面复苏，而济南市作为山东省的政治、经济、文化中心，更是带领全省经济蒸蒸日上，济南市的土地市场，已经走过了2008年的惨淡光景，从进入到2009年以来已经触底反弹，2009年1-10月份济南市土地成交量达到4845017.2平方米，交易金额达到1232660.719万元。至此，对照2008年济南市的土地市场，这一土地交易量和交易金额表明济南市土地市场恢复超乎预期已经出现了出了强劲反弹。

那么这种趋势会延续多久呢？地价的走势如何？

本报告试图回答上述问题，为保证研究的可信性，数据来源均出自权威部门（如济南市土地整理储备中心、国家统计局、中国人民银行、中国不动产研究中心等权威部门），通过对济南市土地市场1-10月份的态势分析，深入探究济南市土地市场走势的决定因素，并结合业内相关市场人士预期的调查结果，来对未来济南市土地市场的走势做出预测，意在为市场各方提供有价值的借鉴。

本报告正文分为五部分。第一部分是前言概要。第二部分对2009年全国的房地产市场和山东省的房地产市场的发展变动趋势进行了分析焦点装修家居网，并对2009年出台的相关房地产和土地政策做了相应的归纳和总结，同时分析了济南市2009年土地市场的变动趋势。第三部分立足权威数据分析，对2009年济南市土地市场的走势进行描述性分析。第四部分归纳和总结了2010年济南市土地市场调查问卷。第五部分根据2009年济南市土地市场的表现和公众预期对2010年济南市土地市场的发展和变动趋势进行了预测。

一、2009济南市房地产行业相关要点概述

（一）2009年房地产行业发展趋势

从全国的统计数据来看，1-10月份，全国完成房地产开发投资28439.73 亿元，同比增长18.9%，低于去年同期的24.6%的增长速度，但从2009年1月开始的环比增长速度一直呈现出递增趋势。其中住宅面积投资达到19954.21亿元，同比增长14.1个百分点，低于去年同期27.4%的增长速度；经济适用房投资达869.78亿元，同比增长19.3%，高于去年同期17.9%的增长速度；办公楼房地产开发总额达1084.63亿元，同比增长33.1%，高于去年-1.5%的增长速度；商业营业用房房地产开发总额3275.39亿元，同比增长35.4%，高于去年同期16.7%的增长率；其他房屋房地产开发投资总额为4125.51亿元，同比增长28.8%，高于去年同期24.8%的增长率。

1-10月份全国房地产开发购置土地面积达24071.65万平方米，同比下降18.7%，下降幅度高于去年同期5.6%的下降幅度，但环比的下降趋势从2009年1月份开始不断降低。1-10月全国房地产开发企业商品房开工面积达81374.61万平方米，同比增长16.4%，低于去年同期18.7%的增长率，但环比增长率一直保持上升趋势。1-10月商品房竣工面积37695.24万平方米，同比增长22.8%，高于去年同期9.1%的增长速度，但环比增长率出现下降趋势。从以上的全国房地产开发数据可以看出，房地产行业的开发投资已经开始企稳回升，虽然各种指标的增长率都略低于去年同期的增长率，但2009年的环比增长势头已经显现，表明中国的房地产市场已经开始企稳回升。

在全国房地产市场企稳回升的同时，山东省房地产市场也走出了低谷期，投资力度开始加大，2009年1-10月份山东省房地产投资总额达到1974.4亿元，同比增长28.1%，略低于去年同期29.5%的增长率，但环比情况看，2009年房地产投资总额一直呈现出上升趋势，同时这一增长率高于全国平均增长率。其中国有单位房地产开发投资总额为127.4亿元，同比增长32.5%，低于去年同期59.3%的增长率；住宅房地产开发投资总额为1510.58亿元，同比增长23.4%，低于去年同期32.1%的增长率；经济适用房开发投资总额为49.98，同比下降6.4%，低于去年同期24.1%的增长率；办公楼房房地产开发总额为51.28亿元，同比增长37.7%，高于去年同期10.1%的增长率；商业营业用房房地产开发投资总额为267.2亿元，同比增长62.2%，高于去年同期15.9%的增长率；其他房地产开发投资总额为145.4亿元，同比增长25.3%，低于去年同期31.7%的增长率。1-10月份山东省房地产开发购置土地为1623.97万平方米，同比增长0.8%，高于去年同期-17%的增长率，也高于全国-18.7%的增长率，同时环比一直呈现出不断上升趋势。1-10月山东省房地产开发企业商品房开工面积达1421.42万平方米，同比下降1.2%，下降速度高于去年同期的-0.7%，但从2009年3月份开始环比的下降速度开始减缓，从3月份的-18.4%降到了10月份的-1.2%。1-10月山东省商品房竣工面积2580.93万平方米，同比增长77.9%，高于去年同期-34.8%的增长率，同时也高于全国22.8%的平均增长率。

以上的分析表明，在中国经济企稳回升的大好形势下，全国的房地产行业也已经开始企稳回升。山东省的经济增长趋势在好于全国的情况下，房地产行业更是全面复苏，环比数据在今年3月份之后一直持续增长，表明山东省的房地产行业已经全面回升。济南作为山东省的政治、经济、文化中心，在经济形势回暖的情况下，房地产行业也表现出蒸蒸日上的趋势。

（二）2009年土地、房地产政策动态

受全球经济危机影响，我国在2008年的经济增长持续下滑，在2008年年末到2009年年初我国的经济走入低谷，为了带动经济增长，扩大内需，国家出台了一系列救市措施，其中房地产行业采取了一些列的优惠措施，以确保房地产行业健康有序发展。

2009年1月16日，住房和城乡建设部宣布，未来3年计划全国投资9000亿元用于保障性住房。

2009年3月5日，第十一届全国人民代表大会第二次会议，温家宝指出促进房地产市场健康稳定的发展,其主要内容是：（1）加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施天龙八部，争取用三年时间，解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题。（2）选择一些有条件的地区进行试点，把部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房建设。积极发展公共租赁住房。落实好支持居民购买自住性和改善性住房的信贷、税收和其他政策。(3)对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策；对住房转让环节营业税，按不同年限实行有区别的税收减免政策；促进普通商品住房消费和供给，加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。(4)加快发展二手房市场和住房租赁市场。鼓励引导各地因地制宜稳定和发展房地产市场，加强住房市场分类管理。继续整顿房地产市场秩序，规范交易行为。2009年3月11日，住房和城乡建设部副部长齐骥表示：2009年，中央将加大对财政困难地区廉租住房制度建设的资金投入，投入资金330亿元用于各地廉租住房制度建设。2009年3月9日，济南市根据中央工作精神，正式发布文件，2009年济南市棚户区改造投资由145亿元增加到220亿元，改造范围增加66个零星片区。3月31日，济南市城市建设会议透露济南市2009年计划完成投资240亿元，新开工面积380万平米，竣工面积320万平米。同时，今年计划开工建设保障型住房1万套，建筑面积达80余万平米。

2009年4月份，中央财政下拨2009年中央财政廉租住房保障专项补助资金70亿元，这笔资金主要用于补助财政困难地区及新疆生产建设兵团廉租住房租赁补贴开支，以及购买、改建、租赁廉租住房支出。这一政策表明中央政府建设廉租房的态度和决心。

2009年5月25日，国务院公布了文件提出，要深化房地产税制改革，研究开征物业税。而物业税主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。物业税的征收具有调节分配的功能，持有物业成本将增加，对于房地产投机会产生重要影响，因此对平抑房地产价格具有一定作用。2009年5月27日，国务院公布了固定资产项目投资资本金比例调整结果，保障性住房和普通商品房项目资本金比例由原来的35%调低至20%，成为此次调整受惠最大的项目之一。此次资本金比例下调，降低了开发企业的融资门槛，缓解了开发企业的资金压力，有利于走出行业不景气的局面，从而达到刺激经济的目的。2009年5月28日，山东省银监局下发关于规范个人住房贷款业务的通知，通知紧急叫停违规办理二套房房贷业务等多种违规业务。银监局重申积极支持合理的住房贷款业务需求，对居民首次利用贷款购买普通自住房的，可以享受贷款利率和首付款比例优惠政策；对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他申请贷款购买第二套及以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，且贷款首付款比例应随套数增加而提高。政策表明前一时期为争夺房贷客户，在中央放宽信贷政策的背景下，济南市各家商业银行均通过各种手段放松二套房贷款限制，使二套房与一套房享受了同等的贷款优惠利率和首付比例等。在济南房地产市场出现回暖迹象时重申二套房政策，这会对改善型住房需求产生一定抑制作用。

2009年6月22日，银监会印发通知，重申严格遵守二套房贷的有关政策。7月17日，银监会主席刘明康要求各家金融机构严格遵守“二套房”首付四成的要求，严格审查个人房贷。这一政策出台表明在目前国家经济形式不宜颁布较严厉措施的情况下，重申执行以前的限制政策是一个很好的选择。

住建部相关司局的一项重要工作就是加强监督管理，确保完成今年保障性安居工程的任务，重点督查了年度计划执行，建设用地的落实和资金使用，工程建设管理等方面的情况。在房地产价格一路走高的情况下，国家一系列的保障性住房政策从一定程度上缓解了社会压力，使城市低收入阶层能在商品房价格飙升的同时，保证居有定所；这类政策如果能得到落实，将在缓解社会矛盾，维持社会经济稳定发展上起到决定性作用。

银监会和相关银行负责人在“股份制商业银行行长联席会”上透露，今年上半年，我国银行信贷激增7万多亿元，下半年，信贷猛增趋势不可能持续，但也不会“急刹车”。从8月底来看，前期信贷政策收紧使房地产行业受到严重影响，多个一线城市虽然价格不见回落chinaren，但是成交量却开始下跌，刚性需求客户的释放变缓；房市、股市的情况不容乐观，在这种形式下，银监会放出信贷仅收紧不刹车的信息，将在一定程度上刺激两市的发展。

2009年9月1日，国土资源部下发了通知，要求地方政府必须采取强力措施，严肃查处违反土地管理法律法规新建“小产权房”和高尔夫球场项目用地。这一政策表明随着土地“招、拍、挂”政策的实施，建设用地逐步被开发商消化，但部分用地未能得到及时利用或用途被私自更改。在这种情况下，国家加大管理力度可以在一定程度上缓解目前建设用地“表面供应”不足的情况，打击开发商大量囤积土地的现象，从而实现房地产市场的健康发展。9月26日，国务院发布了一则通知，针对开发商首次明确规定了相对严格的“闲置”费用标准，并指出将会很快对“闲置”土地征收增值地价。对于土地闲置满两年的，将依法无偿收回、坚决无偿收回或者重新安排使用；对于土地闲置满一年不满两年的，开发商需按出让或划拨土地价款的20%交纳土地闲置费；另外，国土资源部将对闲置土地征收增值地价。该项政策将在一定程度上降低开发商拿地的热情，督促开发商尽快将土地进行利用，使市场供应量能够在后期保持稳定增加。从而限制了开发商对土地利用起始的增值预期，防止地王的出现。同时国土资源部要求分类处理批而未用土地。对批而未用土地的处理,要优先用于扩大内需急需用地项目。农用地转用批准后,满两年未实施征地和用地的,批准文件自动失效。已实施征地,满两年未供地的,在下达下一年度农用地转用计划时,扣减相应指标。由于项目自身原因造成未供地的,及时调整给急需用地项目。不及时办理供地手续又不愿意调剂的项目,督促用地单位限期办理供地手续,限期开工建设,否则到期依法取消项目用地。到今年9月,对用地供地率仍未明显提高的地区,将暂停建设用地审批受理。该项政策将在一定程度上督促房地产商加快闲置土地的开发，从而缓解房地产市场供应压力，减缓房价的增长速度，对未来土地市场的运营起到规范作用。

2009年10月1日，修订的法律正式实施，明确保险资金“可投资不动产”；由于保险资金动辄上千亿的投资规模，若无一定限制将可能对市场造成极大的冲击，对此保监会新闻发言人袁力曾多次表示，保险机构投资不动产主要是购买办公用房、投资廉租房、养老实体和商业物业等，保险机构不直接参与房地产开发，不允许进行房地产的炒作。2009年10月16日，为提高住房公积金使用效率，并拓宽保障性政府建设资金来源，住房和城乡建设部、财政部、发改委、人民银行、监察部、审计署、银监会等七部门日前联合印发文件，利用住房公积金闲置资金支持保障性住房建设的试点工作正式启动。文件提出，利用住房公积金闲置资金发放的保障性住房建设贷款，必须定向用于经济适用住房、列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房、特大城市政府投资的公共租赁住房建设，禁止用于商品住房开发和城市基础设施建设。 而为了保障公积金缴存职工的合法权益，文件特别强调，应在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，严格控制贷款规模，禁止无偿调拨使用。

在2009年底召开的中央经济会议上，对于地产行业的政策基调是积极扶持的。会议表示保持宏观经济政策的连续性和稳定性，并将继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，加快城镇化。土地供给量及保障性住房均将有所增加，将平滑过度上涨的地价对于开发商带来的资金压力及风险。会议表示将增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度。 二手房营业税减免政策预计于年底到期后，取消优惠的可能性更大。但其他优惠政策有望维持现状。